百子湾“最年长”住宅楼完成改造焕新亮相

0次浏览发布时间：2025-07-08 15:36:00

历经12个月的综合改造提升施工，7月8日，由北京建工五建集团承担改造的朝阳区南磨房乡百子湾地区“楼龄”最老的住宅楼——百子湾路1号楼正式完成改造、焕新亮相。102户居民现场领取钥匙，回到了阔别一年的老屋。

“年近半百”老楼亟待改造

“就像新房子一样，真好啊！”一拿到自家房门的钥匙，居民王桂英就迫不及待地返回了5单元的家中，想看看老屋里面改成啥样了。

朝阳区南磨房乡百子湾路1号楼始建于1976年，建成时是建工木材厂的职工宿舍。当年的王桂英作为木材厂职工家属，成了宿舍楼落成后的第一批入住居民。她回忆，那个年代，百子湾放眼望去几乎全是荒地，他们的宿舍楼堪称名副其实的“百子湾1号楼”。

与楼外观统一的红灰色相间不同，进入房内，可以看到两个明显的“分区”：水泥地和灰墙构成的是老屋原来的空间；一南一北两侧，各多了一块崭新的区域——不仅有粉刷一新的白墙、光洁的地板砖，还有崭新的窗户和马桶……一路看下来，王桂英笑得合不拢嘴。

同样一早赶来收房的还有家住3单元5楼的周伟敏阿姨，她和老伴儿一边“验房”，一边回忆老房过去的样子。提起过去，1991年底就搬到这里的周阿姨满是心酸：“原来这儿是卫生间，那会儿楼上一洗澡，我们家就下雨。上下管道堵的时候，楼上一冲马桶，我们家就流屎汤子！没办法，我们就拿塑料袋捆在下水道管上接着。”不仅如此，由于老楼没有保温层，屋里冬天冷夏天热，眼看取暖电表飞转，屋里却始终热不起来……老楼的种种毛病让居民苦不堪言，只盼尽快改造。

首次尝试“地上地下联动实施”

考虑到老楼结构安全和地下管网的双重顽疾，2024年，朝阳区南磨房乡政府联合北京建工五建集团，统筹启动了“整体周转、全面改造、一次升级”的老旧小区住宅楼改造新模式。

北京建工五建百子湾1号楼老旧小区综合整治项目负责人王建锋介绍，传统老旧小区住宅改造施工过程中，由于楼体改造和管线改造由不同主体实施，遇到问题互相推诿、“拉锯”扯皮的情况时有发生，极大地影响了施工效率。为了避免这类问题出现，依托北京建工全产业链工程建设和城市综合服务能力，项目实现了老楼楼体改造、地下管网整体更新及环境整治等各项施工任务一体策划、同步实施。这种“地上地下联动实施”的方式，在北京市老旧小区综合整治领域中尚属首次。

值得一提的是，改造过程中，项目还采取了“政府补贴+产权单位出资+居民合理付费（物业费）”的多元资金共担模式，在改造之初就引入现代化物业管理团队，既保障了改造的顺利实施，也解决了以往老旧小区缺乏物业管理的痛点，让老楼改造后的运维和管理有了着落。

此外，整个改造还坚持“民意驱动+阳光改造”，从改造前的需求调研、方案座谈、周转签约，到施工中的24小时热线接听，再到交付前的预验房和正式验收，居民意见贯穿改造始终。面对千差万别的户内情况，项目团队还创新实施“三全工作法”——全域排查建数据库、全程协商“一户一策”、全项确认技术可行与居民意愿，通过视频记录房屋现状细节并封存，实现全程可追溯，最大程度保障居民权益，奠定互信基础。

“外套式抗震加固”户均增加约10平方米

百子湾路1号楼的原有结构为传统的砖混结构，已不符合现代抗震安全要求。在广泛听取居民意见后，朝阳区住建委和南磨房乡共同决定采用“外套式抗震加固”施工方案，即在砖混结构的外部加建现浇混凝土的框架剪力墙结构，新的混凝土结构如同坚固的铠甲，可以负担老楼的承重，不仅彻底消弭了老楼的结构安全隐患，还为每家每户平均增加了约10平方米的室内面积，让老房的格局更加宽敞明亮。

“现在马桶被单独安放在多出来的空间里，上厕所和洗手两不耽误，方便多了！”周伟敏阿姨说。王建锋介绍，此次改造在为老楼加固、增加保温层的基础上，不仅更新升级了老楼的上下水管线、排烟道，还对小区公共区域进行了适老化设施改造，通过拆违腾退实现空间精细利用，为居民新增了停车、活动、晾晒的公共空间。此外，小区人文环境也同步升级，居住舒适度直线上升。

此前，老楼内还有12户合居住户，常因空间使用和水电缴费出现矛盾。此次改造过程中，项目团队巧妙利用新增室内面积，为合居住户提供了更加优化的空间布局分配方案，并全面完成了电表分户与智能水表换新，从源头上解决了缴费分摊矛盾和历史性的抄表收费难题。

南磨房乡相关负责人表示，“百子湾路1号楼项目的意义，不仅在于让102户居民圆了安居梦，更成功验证了‘地上地下联动’、‘整体周转一次升级’、‘改管一体长效治理’这一套系统方案的可行性。其创新的工作机制、精细化的群众工作法和多元共担模式，为全市乃至全国破解老旧小区改造后的管理困局提供了可复制、可推广的‘朝阳经验’和‘南磨房样板’。”

文/北京青年报记者赵婷婷

摄影/北京青年报记者魏彤